Beroepsinstituut van Erkende Boekhouders
en Fiscalisten
Wet van 22 april 1999
 
Nr 103 - 31.08.01- Fiscale wenken bij de aankoop van een gebouw
fiscale wenken

Editie nr 103 van 31 augustus 2001

Fiscale wenken bij de aankoop van een gebouw of terrein

    Auteur:
    J. Ruysseveldt
    Prof. Fiscale Hogeschool - Estate Consultant

Het belang van het onderhands "verkoopcompromis"

Wat we meestal uit het oog verliezen, is dat het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst (in de volksmond beter gekend onder de term ’compromis’) belangrijk kan zijn. Niet alleen vanuit een algemene civielrechtelijke context, maar ook vanuit een fiscaal oogpunt.

Menig kandidaat-koper denkt dat dit document voorlopig is. Het is een voorbode van de uiteindelijke authentieke akte, hetgeen nadien door de notaris wordt opgesteld. Van de authentieke akte krijg je de idee dat dit document het belangrijkste is. Niets is minder waar. De loutere wederzijdse wilsovereenstemming van beide partijen is doorslaggevend.

Door het sluiten van een verkoopcompromis wordt men in beginsel reeds eigenaar van het onroerend goed en dus niet bij de ondertekening van de notariële akte.

Deze authentieke akte heeft ook zijn verdienste. De notaris moet deze akte binnen een bepaalde termijn laten overschrijven in het hypotheekkantoor. Door deze publieke overschrijving geniet de koper bescherming tegenover derden, die zouden beweren eigenaar te zijn van je grond of gebouw.

Naar de inhoud is de ondertekening van het verkoopcompromis cruciaal. Dit heeft ook fiscale gevolgen. Mocht de notariële akte niet binnen de vier maanden na de ondertekening van het verkoopcompromis plaatsvinden, moet deze onderhandse akte ter registratie worden aangeboden (art. 19-32 W. Reg.). Dit gebeurt in het registratiekantoor waar het onroerend goed gelegen is. Op dat ogenblik betaalt men op de verkoopprijs registratierechten aan een tarief van in beginsel 12,5 % (art. 44 W. Reg.).

Mocht de notariële akte toch binnen de vier maanden ondertekend zijn, zal de notaris voor de registratie en de betaling van de registratierechten zorgen. Wat we hiervan moeten onthouden, is dat door de ondertekening van het ’compromis’ in beginsel de koper onmiddellijk eigenaar wordt van het onroerend goed en dat deze koopovereenkomst registratierechten met zich meebrengt.

Leg je bedenktijd schriftelijk vast !

Op een dag vindt u niet alleen een zelfstandige job maar ook de bouwgrond van uw leven. Maar u wenst nog even bedenktijd. Heeft de vennootschap wel voldoende financiële middelen ? Kan men op die grond wel effectief bouwen ? Is die grond al dan niet verontreinigd ? Daartegenover wenst u toch zekerheid : een dergelijke unieke kans wil u niet laten voorbijgaan en de verkoper is bereid te verkopen.

Hier kan de eenzijdige verkoopbelofte (ook "aankoop-optie" genoemd) de oplossing bieden. Het is een eenzijdige verbintenis vanwege de verkoper waarin hij belooft te zullen verkopen. Op dat ogenblik heeft u nog geen echte verkoop, want er is nog geen wederzijdse wilsovereenstemming. Het is enkel de verkoper die zich verbindt de grond onder die prijs aan jou te verkopen. Wordt de optie niet gelicht dan is er geen verkoop. En zolang er geen verkoop tot stand is gekomen, moet dit document ook niet geregistreerd worden.

Het is aangewezen deze optie in de tijd te beperken (b.v. drie of zes maanden) zodat de verkoper niet voor onbepaalde tijd is gebonden. Ook kan het nuttig zijn te bedingen dat de optie onherroepelijk en exclusief aan de kandidaat-koper is toegekend.

Eenmaal de optie wordt gelicht, is er een verkoop. Op dat ogenblik zijn koper en verkoper tegenover elkaar gebonden. Deze overeenkomst zal ook (optie tot aankoop en het document waaruit blijkt dat u de optie aanvaardt) binnen de vier maanden na lichting ter registratie moeten worden aangeboden. Op deze registratie zijn er vervolgens registratierechten (12,5 %) verschuldigd.

Contractuele voorbehoedsmiddelen

Niet in alle situaties wordt een optie afgesloten. Beide partijen wensen onmiddellijk tot de verkoop over te gaan. In dat geval kan men zich bij het sluiten van de overeenkomst indekken tegen mogelijke gevaren of voorlopige onzekerheden. In dat geval hebben we echter vastgesteld dat de onderhandse verkoopovereenkomst binnen de vier maanden dient geregistreerd te worden. Dat is de regel.

In bepaalde gevallen worden er in het ’compromis’ modaliteiten opgenomen. Zo kan worden bepaald dat de aankoopprijs slechts binnen de zes maanden zal betaald worden. Door deze bepaling ontsnapt u niet aan de registratieformaliteit, die uiterlijk binnen de vier maanden dient plaats te vinden. Op dat ogenblik zal men ook het verschuldigd registratierecht betalen. De betaling van de verkoopprijs is in dit geval een uitvoering van uw aankoop die zich zeker in de toekomst zal realiseren. Het is een tijdsbepaling.

Deze tijdsbepaling kan met kracht worden bijgezet door het opnemen van een ontbindende voorwaarde inhoudende dat de verkoop van rechtswege zal ontbonden zijn indien de koper de prijs niet binnen de gestelde termijn betaalt. De reeds betaalde registratierechten zijn in dat geval wel verloren.

Anders is het gesteld met een opschortende voorwaarde. In dit geval zal de koop zich slechts realiseren bij het ontstaan van een toekomstige gebeurtenis, maar deze laatste is onzeker. De registratieverplichting binnen de vier maanden blijft bestaan. Zolang de opschortende voorwaarde niet is gerealiseerd, betaalt men alleen een algemeen vast recht (1 000 BEF of 24,79 EUR en vanaf 1 januari 2002 25 EUR). Slechts indien de voorwaarde wordt verwezenlijkt, is het registratierecht (12,5 %) verschuldigd (art. 16 W. Reg.). De mogelijkheden zijn legio.

Enkele klassieke toepassingen

De verkoop heeft plaats onder de opschortende voorwaarde van het afleveren van een goedgekeurd stedenbouwkundig attest of het bekomen van een lening/kredietopening. Bekomt men niet de lening/kredietopening of is het stedenbouwkundig attest negatief, zal de verkoop worden geacht nooit te hebben plaatsgevonden en zal men ook geen registratierechten hoeven te betalen.

Deze clausules hebben hun nut. Stel dat u geen lening/kredietopening heeft bekomen, zou men desgevallend de verkoopovereenkomst moeten ontbinden. Juridisch kan dit. Door deze handeling worden beide partijen in hun oorspronkelijke toestand teruggeplaatst. De verkoper bekomt zijn goed terug; de koper zijn prijs. Fiscaal is dit gelijkgesteld met een wederverkoop. Bijgevolg : terug heffing van registratierechten.

Fiscale tempering is hier mogelijk. Men kan 60 % van de reeds betaalde registratierechten recupereren als de grond terug via authentieke akte wordt verkocht en dit binnen de twee jaar na datum van de eerste authentieke aankoopakte. Er is zelfs volledige teruggave van registratierechten als er een gerechtelijke vordering voor de rechtbank binnen het jaar na het afsluiten van de koop wordt ingesteld.

Bezint eer u begint

Nadien beseffen onze beide kopers dat de aankoop van de grond beter op naam van hun vennootschap had gestaan. Of had de vennootschap dat gebouw niet beter voor een tijdelijk vruchtgebruik aangekocht en de vennoten de blote eigendom ? Ze wensen uiteindelijk de aankoop op naam van hun vennootschap te plaatsen en dit op het ogenblik van de authentieke akte. Dit kan. Maar in dat geval is er een dubbele verkoop. Een eerste keer op naam van beide partners, waarvoor registratierechten verschuldigd zijn. Vervolgens is er een wederverkoop door hen beiden aan hun vennootschap/dochter. Met als gevolg een tweede maal registratierechten, wat ook wellicht niet de bedoeling was. De libellering van het compromis is dus belangrijk.

Soms lost men dit op door in de onderhandse verkoopovereenkomst op te nemen dat de kopers hebben gekocht "voor zichzelf of voor een nader aan te wijzen persoon". Civielrechtelijk is dit correct, maar fiscaal moet u opletten. Zo moet onder meer de aanwijzing van de uiteindelijke koper in een authentieke akte worden aangeduid en moet deze laatste akte binnen de vierentwintig uur aan de ontvanger der registratierechten ter kennis worden overgemaakt. Zoniet zal deze verklaring als een wederverkoop worden beschouwd met alle gevolgen van dien.

Deze techniek wordt in het fiscaal jargon ook aangeduid als de regelmatige commandsverklaring. De vorm en de tijdsduur waarin deze handeling moet plaatsvinden, is enigszins afschrikwekkend. Vandaar de volgende alternatieven. Zo kan de koop geschieden voor een vennootschap in oprichting. Eenmaal de vennootschap is opgericht binnen de twee jaar nadat de koopovereenkomst werd gesloten en de vennootschap binnen de twee maand na haar oprichting de verbintenissen overneemt, wordt de vennootschap definitief eigenaar van de bouwgrond. Als men niet werkt met een vennootschapsvorm kan men in deze situatie terug de aankoopoptie als instrument aanwenden. Zolang de optie niet gelicht is, kan men deze belastingvrij aan een derde persoon overdragen. Op het ogenblik dat de overnemer de eenzijdige verkoopbelofte licht, wordt hij definitieve koper van het onroerend goed en zullen er registratierechten verschuldigd zijn.


Laatst gewijzigd op 11/08/2005 11:35:00
Navigatie
  • TERUG