Beroepsinstituut van Erkende Boekhouders
en Fiscalisten
Wet van 22 april 1999
 
Nr 123 - 30.06.02 - Wijzigingen van het BTW-statuut van de nieuwe gebouwen
pa 123n wijzigingen

Editie n° 123 van 30 junit 2002

Wijzigingen van het BTW-statuut van de nieuwe gebouwen

1. Optie tot occasionele onderwerping

Iedereen mag de verkoop van een nieuw gebouw optioneel onderwerpen aan de BTW. In een dergelijke situatie is de verkoop vrijgesteld van registratierechten.

De houder van die optie wordt dan een toevallige belastingplichtige. Dit heeft twee grote gevolgen. Het eerste gevolg is het onderwerpen van de verkoopprijs aan de BTW. Het tweede gevolg is het ontstaan van een recht op aftrek ten gunste van de toevallige verkoper. Die verkoper mag, op het ogenblik van de verkoop, de bij de aankoop of bij de bouw van het overgedragen gebouw betaalde BTW recupereren.

Is het bedrag van de aftrekbare BTW hoger dan de op de verkoopprijs verschuldigde belasting, dan geniet de toevallige belastingplichtige de terugbetaling van dit saldo.

De verrichting kan ook voor de koper aantrekkelijk zijn. Is die koper een handelaar, een hotelier of een economische operator met recht op aftrek van de BTW, dan vraagt hij op zijn beurt de recuperatie van de belasting op de verwerving van dit investeringsgoed.

Die verschillende voordelen kunnen ook gecombineerd worden bij de overgang van een natuurlijke persoon in vennootschap.

Laten we bij wijze van illustratie uitgaan van een natuurlijke persoon die een nieuw gebouw verworven of gebouwd heeft als investering in zijn economische activiteit.

De BTW op dit investeringsgoed kon worden afgetrokken via de periodieke aangiften.

Beslist die persoon zijn activiteit uit te oefenen onder de vorm van een rechtspersoon, dan zal hij alles in het werk stellen om een herziening van de aan de investeringsgoederen eigen aftrekken te vermijden.

Deze bedraagt in dit geval 15 jaar. Daartoe kan de natuurlijke persoon kiezen voor de occasionele onderwerping naar aanleiding van de inbreng van het "nieuwe" gebouw in de vennootschap.

Op de overdracht is de BTW verschuldigd.

Die BTW is aftrekbaar in hoofde van de opgerichte vennootschap.

De natuurlijke persoon ontsnapt aan de herziening van de aftrekken.

Indien de optie niet uitgeoefend wordt, ontsnapt de verrichting aan het BTW-stelsel.

Dit houdt de verplichting in de, naar aanleiding van de aankoop of van de bouw afgetrokken BTW, terug te storten ten belope van de niet-vervallen blokken van 15 jaar.

Zelfs op grond van artikel 11 van het WBTW (overdracht van een juridische algemeenheid of van een bedrijfsafdeling) moet de belastingplichtige er verplicht voor kiezen om het gebouw onder het toepassingsgebied van de BTW te laten en aldus te ontsnappen aan de voornoemde vijftienjaarlijkse herziening.

2. Nieuw gebouw

Enkel de "nieuwe" gebouwen mogen onder het BTW-stelsel worden overgedragen.

Een gebouw wordt verondersteld "nieuw" te zijn tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin de eerste inkohiering in de onroerende voorheffing heeft plaatsgevonden.

De gebouwen die in het licht van de BTW niet langer nieuw zijn, worden ambtshalve overgedragen aan het stelsel van de registratierechten.

Er voor kiezen een "oud" gebouw te verkopen onder het BTW-stelsel heeft geen enkele zin (zie evenwel 3. infra).

3. Verbouwde oude gebouwen

Het gebeurt dat een "oud" gebouw zodanig verbouwd wordt dat het het statuut van "nieuw" gebouw verwerft. Dit kan het geval zijn wanneer de uitgevoerde werkzaamheden ten minste 60 % van de verkoopswaarde van het gebouw, geraamd na de werkzaamheden, bereiken.

Dit verbouwde gebouw verwerft dan het statuut "nieuw" tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste inkohiering in de onroerende voorheffing van het "nieuwe" kadastraal inkomen na de werken.

4. Niet in de onroerende voorheffing ingekohierde gebouwen

De niet in de onroerende voorheffing ingekohierde gebouwen blijven "nieuw" voor de toepassing van de BTW.

Dit is steeds het geval, ongeacht de reden voor de niet-inkohiering (goederen van het publiek domein, vrijstelling van de onroerende voorheffing in het kader van een wet met betrekking tot economische expansie, enz.).

5. Nieuw begrip "nieuw gebouw"

Op 26 april 2002 heeft de Ministerraad een voorontwerp van wet houdende de belasting op de toegevoegde waarde van nieuwe gebouwen goedgekeurd.

Dit voorontwerp houdt een wijziging in van de toegekende termijn voor de overdracht van een gebouw onder het BTW-stelsel.

Deze termijn wordt verlengd tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van het eerste gebruik of van de eerste bezetting.

Voor een goed dat bijvoorbeeld voor het eerst in juni 2002 gebruikt wordt, zal de termijn pas op 31 december 2004 verstrijken.

6. Grondslagen voor de wijziging

Deze wijziging moet gezien worden in het kader van de federale begroting. Bepaalde occasionele belastingplichtigen, waaronder een aantal lokale overheden, hebben de volgende strategie uitgewerkt en geïmplementeerd :

- renovatie van oude sites in handelsoppervlakken, kantoren, hotels, restaurants, enz.;

- optie voor occasionele onderwerping;

- verkoop onder BTW-stelsel aan economische operatoren met recht op aftrek;

- uitoefening van het recht op aftrek van de BTW op de renovatiewerkzaamheden;

- uitoefening van het recht op aftrek door de kopers.

Bovendien werden goederen van het publiek domein verondersteld voor eeuwig en altijd nieuw te zijn, bij ontstentenis van inkohiering in de onroerende voorheffing.

Dergelijke situaties hebben geleid tot aanzienlijke BTW-terugbetalingen, en dit ten koste van de federale begroting. Immers, de door de occasionele verkopers aftrekbare BTW-bedragen waren aanzienlijk hoger dan de BTW-bedragen die verschuldigd waren op de verkoopprijzen. Vervolgens vroegen de kopers op hun beurt de teruggaaf van hun belastingkredieten, na hun verwerving.

Geconfronteerd met deze situatie werd het begrip inkohiering in de onroerende voorheffing vervangen door het begrip gebruik of bezetting van het gebouw.

Deze nieuwe manier om het statuut "nieuw" van de gebouwen te bepalen, slaat zowel op de occasionele belastingplichtigen op optie als op de bouwpromotoren (die voor hun activiteiten ambtshalve onderworpen worden).

Het voorontwerp heeft voorzien in zijn toepassing zodra het door de Ministerraad wordt goedgekeurd, d.w.z. op 26 april 2002. Het treedt op die datum in voege.

Het werd voor advies overgemaakt aan de Raad van State met het oog op de neerlegging ervan op het bureau van de Kamers.


Laatst gewijzigd op 11/08/2005 11:34:00
Navigatie
  • TERUG